금리가 부동산에 미치는 영향은 ?

 현재 우리나라 기준금리는 3.5%에서 멈춰있다. 미국 기준금리가 5.5% 인 상황에서 한미 금리가 역전된 지 시간이 많이 흘렀지만, 한은에서는 인플레이션 우려 등으로 아직 신중한 입장을 보이고 있다. 하지만 경기부진에 대한 우려와 물가상승이 둔화된 점을 들어 일각에서는 우리나라가 미국이 금리인하하기 전에 선제적으로  금리를 내려야 한다는 주장도 제기되고 있는 상황이다. 기준금리 조절은 통화정책의 일환으로 채권의 매매, 은행의 지급준비율 등 물가와 통화량에 직접영향을 주고 궁극적으로 실물경제 활동에 영향을 주게 된다. 이러한 기준금리는 투자자적인 관점에서도 굉장히 중요한데, 부동산과 관련해서는 어떤 영향이 있는지 한번 알아보았다.

출처: 파이낸셜 뉴스(2024.6.13)

기준금리란? 

 기준금리는 한 국가의 금리를 대표하는 금리로 금리체계의 기준이 되는 금리를 말한다. 우리나라의 경우 한국은행의 최고결정기구인 금융통화위원회에서 결정하고 있다.(1년에 8회)

기준금리의 영향

한국은행이 기준금리를 인상하면 은행의 입장에서는 자금조달 금리가 상승하기 때문에 대출금리가 상승한다. 이로 인해 기업과 개인은 높아진 자금조달 비용으로 인해 자금에 대한 수요(대출)를 줄이게 된다. 이로 인해 시중에 유통되는 통화량이 감소하게 된다.  즉, 기준금리가 올라가면 통화량이 줄어들고, 내려가면 통화량이 늘어나는 효과가 발생한다. 

기준금리와 주택 거래량과의 관계

기준금리가 상승하면, 앞서 언급했듯이 기업 및 개인의 대출수요가 감소하게 되고, 부동산에 대한 투자가 감소하고, 주택매매거래 감소로 이어진다. 주택수요가 감소하면 결과적으로 부동산 시세가 하락하게 된다. 반면, 기준금리가 인하되면 부동산에 대한 투자가 증가하고, 시세가 상승하는 효과가 발생한다. 아래 도표를 보면 금리와 주택매매 거래량과의 높은 상관관계를 알 수 있다. 소위 부동산 불장이 었던 2021년도를 보면 역대급 낮은 금리로 인해 시중의 통화량이 늘어났고, 늘어난 유동성이 부동산 투자로 몰려 주택거래량이 큰 폭으로 증가했고 결국 부동산 시세 폭등으로 이어졌다고 볼 수 있다.

출처: 2024 KB 부동산 보고서

 우리나라 기준금리는 미국 연준의 기준금리에 영향을 받는다. 미국은 대선, 인플레이션 우려 등 여러 변수 들이 있지만 올해 안에 최소 한차례 이상 금리 인하를 할 것이라는 전망이 우세한 것 같다. 현재 한국은행에서도 경기 부진 등으로 금리인하 압박을 많이 받고 있고, 한미금리가 역전된 상황에서 한국은행도 미국 금리인하 전에 선제적인 금리인하 가능성도 높아 보인다. 이런 기대를 반영하듯 기준금리에 선행하는 시장금리는 하락하고 있다. 24년 6월 42일 기준 KB은행, 신한은행에서 최저 2%대 주담대가 다시 등장했다고 하니, 이런 주담대 금리 인하가 향후 부동산 거래량 증가에 영향을 미칠 가능성이 커 보인다.

정리하며...

 현재 서울 상급지를 중심으로 거래량이 늘면서 저점을 찍었다는 분위기가 확산되고 있다. 반면, 지방은 아직 고전을 면치 못하고 있다. 부동산에 영향을 미치는 많은 요소들이 있는데, 최근 기준금리 인하 움직임, 전세가 상승, 인허가 착공물량 감소로 인한 공급부족,  코로나 이후 아직 회수되지 않은 시중의 유동성, 다주택자 규제로 인한 똘똘한 한채 선호 분위기 등 관련 많은 지표들이 서울 부동산 상승을 가리키는 쪽으로 조금씩 흘러가고 있는 것이 아닌가 생각된다. 반면, 매도물량이 계속 증가하고 있고, 건설사 PF대출 리스크 등 시장의 불안요소가 많기 때문에 부동산 시장 회복이 아닌 일시적인 반등이라는 의견도 있는 것 같다. 

 2024년 하반기 부동산 시장이 앞으로 어떻게 흘러 갈지 관심있게 지켜봐야 할 것 같다. 

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