부동산 '단독명의 VS 공동명의' 어느 것이 유리할까?
일반적으로 거주를 위한 부동산 구입 시 명의여부를 크게 고민하지는 않는다. 1 주택자인 경우는 큰 문제가 되지 않겠지만, 다주택자 혹은 부동산 자산이 늘어 갈수록 절세 문제가 중요해진다. 공동명의와 단독명의 중 어느 하나가 무조건 유리하다고 할 수는 없고, 각자의 상황에 맞게 절세할 수 있는 방향으로 선택을 해야 세금 및 재정적인 측면에서 유의미한 효과를 볼 수 있다고 할 것이다.
그동안 부동산 계약 시 명의를 어떻게 할지에 대해 깊이 고민해 보지 않았다면, 이번 기회에 각 명의 방식의 세금효과와 장단점을 잘 숙지해서 향후 부동산 계약할 때 보다 유리한 방식으로 결정해 보자.
단독명의와 공동명의
단독명의는 부동산 계약시 매수인 1명의 이름으로 등기를 하는 것이고, 공동명의의 경우는 통상 부부가 공동으로 부동산을 지분에 따라 취득하고 등기하는 것을 말한다.
단독명의와 공동명의 세금효과
1. 취득세: 명의여부가 영향을 미치치 않음
- 취득세는 세대가 보유한 주택수, 규제지역 여부, 세율 등에 따라 정해지기 때문에 명의에 따른 취득세 영향이 없다.
2. 재산세: 명의여부가 영향을 미치치 않음
- 재산세도 취득세와 마찮가지로 주택금액 전체를 기준으로 정해지기 때문에 명의 여부는 중요하지 않다.
3. 종합부동산세: 개별 상황에 따라 명의 여부가 영향을 미침
- 종부세는 인별과세되며, 1주택에 공시지가 기준 12억 이하라면 종합부동산세가 부과되지 않기 때문에 영향이 없다. 따라서, 대부분 1 주택자인 보통의 주택소유자들의 경우 명의가 크게 중요하지 않다. 하지만 1 주택이라도 공시지가 기준 12억 원이 넘는 고가 주택을 단독명의로 가지고 있다면 12억 원 초과 금액에 대해 종합부동산세가 과세된다. 하지만 공동명의 일경우 주택가격이 지분기준으로 나눠지게 되어 종합부동산세 부과가 되지 않는다.
예를 들어 공시가격이 15억 원인 주택을 부부가 공동명의로 소유(지분 각 50%)하면 각자의 지분은 7.5억 원이 된다. 따라서 주택가격이 12억 원이 넘지 않으므로 종합부동산세가 부과되지 않는다. 부부공동명의 일 경우 부부 1명당 9억 원씩 최대 18억 원까지 공제가 되기 때문에, 18억 원이 넘는 경우에만 종합부동산세가 과세된다.
4. 양도소득세: 공동명의일 경우가 과세표준이 낮아져 유리
- 1세대 1주택에 해당하고 2년 이상 실거주하면 양도소득세 비과세 혜택을 받기 때문에, 12억 원 이하의 대부분의 소유자들의 경우는 명의 여부가 중요하지 않다. 하지만, 양도가액이 12억 원 이상이면 비과세 요건을 충족하더라도 비과세 적용을 받지 못하게 된다. 즉, 실거래 가액이 12억을 넘는 경우 12억 이하에 해당하는 양도차익은 과세하지 않고, 초과하는 부분에 대해서 양도차익이 발생하게 된다. 양도차익이 미미하다면 양도세가 부과되더라도 큰 부담이 되지 않겠지만, 운 좋게 큰 시세차익을 얻었다면, 세금폭탄을 맞을 수 도 있다. 물론 단독명의라도 1 주택자이고 실거주하고 있다면, 실거주기간 2년~10년 이상 거주에 대한 구간별 장기보유 특별공제를 받을 수 있어 장기 거주 시 세금을 줄일 수 있다. 반대로, 공동명의의 경우는 양도소득세 계산 시 양도차익까지는 공통으로 계산하고 양도소득부터 각 명의자 지분별로 계산하게 된다. 예를 들어, 양도차익이 1억이면 지분(50:50 가정)에 따라 명의자 별로 양도소득이 각 5천만 원이 된다. 여기에 장기보유특별공제 및 기본공제 250만 원이 각각 적용되어, 세액이 각각 명의자별로 산출이 되는데, 단독명의로 누진세율이 적용되는 것보다 부부명의로 누진세율을 각각 별도 계산하는 것이 절세효과가 크다.
* 고가주택: 지분 또는 분할 양도 시 전체의 주택가액으로 환산한 가격이 12억 원을 초과하는 경우(양도일 기준 판정)
단독명의에서 공동명의로 변경시 주의점
종합부동산세 부담 우려 및 절세효과를 기대하고 최초 단독명의인 거주용 부동산의 명의를 공동명의로 바꾸려는 경우에는 유불리를 잘 따져봐야 한다. 공동명의로 변경한다는 것은 증여에 해당하며, 배우자 간 증여 시 10년 내 6억 원의 부동산을 증여해도 취득세 외에는 세금이 발생하지 않는다. 하지만 이를 위해 10년간 보유해야 하는 단점이 있다. 또한, 증여한 금액에 해당하는 지분만큼 배우자가 취득하는 것이므로 취득세가 발생하게 되고, 배우자가 소득이 없는 경우 4대 보험료가 증가할 수 있기 때문에, 공동명의로 바꾸는 것이 유리한지에 대해서 세무전문가와 면밀한 상담이 필요하다.
정리하며...
부동산 취득 시 '공동명의와 단독명의'의 선택은 절세측면에서 굉장히 중요한 결정사항이다. 부동산 시세가 많이 올라 재정적으로 많이 여유가 없음에도 12억 원 이상의 고가주택에 해당하게 되어 종부세 등 세금 부담을 더 지게 되는 경우도 많이 발생하고 있다. 12억 원 이하의 1 주택을 소유한 일반적인 서민의 경우는 명의가 당장은 중요한 요소가 아닐 수 있지만, 12억 이상의 주택을 구입할 예정이거나, 기존 주택의 시세상승으로 고가 주택에 해당되어 절세방안을 고민 중이라면, 단독명의와 공동명의의 세금 절감 효과를 미리 잘 확인하고 신중하게 고민해 보는 것이 좋을 것 같다. 세법은 워낙 자주 바뀌고, 거주지역, 구입시점, 양도 시점, 다주택자 여부 등 개별적인 상황이 너무나 다르기 때문에 스스로 명의에 대한 세금효과를 대략적으로 시뮬레이션해 본 이후, 세무 전문가와 구체적인 상담을 통해 본인에게 유리한 결정을 내리기를 추천한다.
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