스트레스 DSR 2단계 시행으로 바뀌는 것들
9월 1일자로 연기되었던 스트레스 DSR 2단계가 시행이 됩니다. 부동산 구입시 필요한 주택담보대출 및 신용대출에도 변화가 예상이 됩니다. 어떤 변화들이 있을지 정리해 보았습니다.
1. 스트레스 DSR 이란?
스트레스 DSR(Stress Debt Service Ratio)은 변동금리 등으로 대출을 받는 차주가 향후 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 증가할 경우까지 고려하여 DSR 산정시 스트레스 금리를 미리 반영하여, 대출 상환능력을 평가하는 제도라고 할 수 있습니다.
2. 스트레스 DSR 2단계 주요내용
스트레스 DSR 2단계는 기존의 DSR 산정 방식을 개선하여 보다세밀하게 차주의 상환능력을 평가합니다.
- 시행시기: 2024년 9월 1일
- 적용대상 확대: 은행권 신용대출(잔액이 1억 초과시 적용), 제2금융권 주택담보대출 포함
- 스트레스 금리 상향: 기본 스트레스 금리 1.5%, 가산금리 0.75(기본스트레스 금리의 50% 적용)
* 단, 수도권(서울, 경기, 인천)은 가산금리 1.20% 적용(기본스트레스 금리의 80% 적용)
- 한도감소: 주담대 대출한도 약3~9% 감소, 신용대출 약 1~2% 감소 예상
* 8월 31일 까지 입주자 모집공고(집단대출) 시행 시, 부동산 매매계약(일반 주담대) 체결 시 종전 규정(스트레스 DSR 1단계 적용)
3. DSR 2단계 적용시 대출 한도 변화 ?
스트레스 DSR은 차주에게 스트레스 금리(가산금리)를 적용하는데, 가산금리는 실제 대출 금리에는 영향을 미치지는 않지만 대출한도를 줄이는 작용를 하게 됩니다. 기본 스트레스 금리(하한 1.5%/상한 3%)에 DSR 2단계가 적용되면 0.75%(기본 스트레스 금리의 50%)가 가산되어 계산됩니다. 그리고 2단계 부터는 은행권 신용대출과 제2금융권 주담대도 포함되어 계산되기 때문에 대출한도가 추가로 줄어드는 효과가 발생할 것으로 보입니다.
간단한 예를 들어 DSR 2단계를 적용시 대출 한도 변화를 계산해 보았습니다.
※ 가정: 연봉 5,000만원, 현재금리 3.5%, 가산 기준금리 1.5%(하한적용), 40년 상환, 기타 대출 없음
| 연봉 | 현재금리 | 가산금리 | 합산금리(DSR적용) | 월상환금액 | 대출가능금액 | 비고 |
| 5,000만원 | 3.5% | 0% | 3.5% | 1,665,781 | 430,000,000 | 미적용 |
| 0.375% | 3.875% | 1,665,404 | 406,000,000 | DSR 1단계 | ||
| 0.75% | 4.25% | 1,665,102 | 384,000,000 | DSR 2단계 | ||
| 1.5% | 5.0% | 1,663,578 | 345,000,000 | DSR 3단계 |
※ 대출 유형 별 예상 대출 한도 변화는 아래에서 확인 할 수 있습니다.
▶ 소득 5천만원 차주 기준: 변동금리를 기준으로 할 경우 스트레스 DSR 도입 전 보다 수도권은 약 4,200만원, 비수도권은 1,300만원 한도가 감소 할 것으로 예상됩니다.
▶ 소득 1억원 차주 기준: 변동금리를 기준으로 할 경우 스트레스 DSR 도입 전 보다 수도권은 약 8,400만원, 비수도권은 5,400만원 한도가 감소 할 것으로 예상됩니다.
4. 스트레스 DSR 2단계 영향?
은행권 및 제 2금융권에서 주담대를 받을 경우 대출 한도가 비수도권은 약 8%, 수도권 약 13% 줄어드는 효과가 발생할 것으로 예상됩니다. 구체적인 대출 한도는 차주의 신용도, 대출 유형(변동형/혼합형/주기형) 등에 따라 달라질 것으로 보입니다. 단, 금융위에 따르면 스트레스 DSR 2단계 시행으로 대출금리를 상향하더라도 DSR 37~40% 수준의 차주에 한해 일부 대한도 축소 등의 영향을 받을 것이라고 예측하고 있습니다. 이는 은행권 주택담보대출의 6.5% 정도 밖에 되지 않아, 최근 대다수를 차지하고 있는 고정금리(혼합형, 주기형) 주담대의 실수요자들에게는 영향이 제한적일것이라고 합니다. 하지만, 약 3~9%의 대출한도 축소도 개인별 상황에 따라 굉장히 큰 금액으로 느껴질 수 있기 때문에, 주책담보대출을 받을 계획이 있다면 DSR 2단계가 시행되기 전에 최대한 대출 실행을 하려는 분들도 있을 것으로 보입니다.
정부에서는 지난 4월 부터 현재까지 상승세인 주담대가 DSR 2단계 적용이 감소할 것으로 예상하고 있습니다. DSR 2단계 시행전 대출을 받으려는 대출대기 수요자가 8월에 몰린다면 증가세가 꺾이지 않을 수 도 있어보입니다. DSR 2단계 적용으로 주담대 흐름이 어떻게 될지 지켜봐야 할 것 같습니다. 그리고, 최근 서울을 중심으로한 수도권 부동산 시세 상승을 염두에 둔듯, 수도권 스트레스 DSR을 1.2%로 높여 지방과 차등을 두었습니다. 이는 수도권으로 집중되는 과도한 부동산 매매 수요를 억제하겠다는 의도로 보이며 이 정책이 수도권 부동산 상승세를 멈출수 있을지, 아니면 부동산 상승흐름이 지방으로 확산되는 계기가 될지 지켜봐야 할 것으로 보입니다.
주택담보대출 현황 및 대출금리 전망
8월 13일 금융위와 한국은행에서 발표한 자료에 의하면 7월에만 주담대 금액이 5조 6000억원 증가하였다고 합니다. 주택담보대출이 올해 4월 이후 계속된 상승세입니다. 최근 주담대가 증가하는
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