서울 집값은 오른다는데 부산은? (부산 집값 전망)

지난 10월 11일 한국은행에서 우리나라 기준금리를 0.25% 인하하였습니다. 예상에 부합하는 결정이었기 때문에 시장에서는 별다른 반응은 없었습니다. 이미 인하효과가 시장에 선반영되었다고 볼 수 있습니다. 이런 금리인하 기조에 부동산 시장에서는 반기는 분위기 이지만, 정부의 강력한 대출 규제로 가파르게 상승하던 주담대는 일단 조금 주춤하는 모양세입니다. 서울부동산은 똘똘한 한채 선호 등 이미 전고점을 돌파한 곳도 나온 상황에서, 정부의 대출 규제로 상승흐름이 지방으로 오지 못하고 막히는 것이 아니냐는 우려도 있습니다. 그러면 지방은 현재 어떤 상황일까요? 우리나라 제2의 도시인 부산의 현재 부동산 상황은 어떤지 한번 살펴보았습니. (자료출처: 손품왕)

서울, 수도권과 부산 현황 비교

매매지수/전세지수 (2024.10월 기)

매매지수는 서울과 수도권 지역은 계속해서 상승하고 있습니다. 다만, 9월 DSR 2단계가 시작되면서 대출규제로 인해 상승세가 살짝 꺾인 모습입니다. 반면, 부산은 매매지수, 전세지수 모두 여전히 하락하고 있습니다. 전체적으로 봤을 때는 서울수도권 지역은 여전히 상승 중이고 부산지역에 상승흐름이 오지 않았다고 할 수 있습니다. 

매매거래/전세거래(2024.10월 기준)

서울 수도권은 매매거래 및 전세거래는 최근까지 상승흐름을 보이다가, DSR 2단계 시행이후 많이 하락한 모습입니다. 반면, 부산은 상승흐름이 오지 않았기 때문에 매매 및 전세 지수에 큰 변화가 보이지 않습니다. 다만, 등락은 있지만 매매거래 및 전세거래에서 약간의 상승흐름을 보이고 있습니다.

미분양/전세가율(2024.10월 기준)

서울의 미분양은 낮은 수준에서 유지되고 있고, 경기도는 미분양이 상승흐름에서 '24년 7월 경 하락으로 전환되었다. 인천의 경우 미분양이 추세적으로 많이 하락하고 있습니다. 부산의 경우 등락은 있지만 상승하고 있음을 확인할 수 있다. 전세가율은 서울이 8월 이후 살짝 하락하고 있으며, 경기, 인천, 부산 모두 증가하고 있음을 알 수 있습니다.

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매수우위/매매전망 (2024.10월 기준)

서울 등 수도권 지역은 매수우위 지수가 24년 8월 이후부터 하락세로 돌아섰습니다. DSR2단계로 인한 대출규제의 영향으로 매수세가 감소했다고 볼 수 있습니다. 반면, 부산의 경우는 매수위위 지수가 큰 변화 없이 낮은상태로 유지되고 있습니다. 매매전망 지수는 서울, 경기, 인천 모두 기준점 위로 많이 올랐다가 최근 하락한 반면, 부산은 아직 기준점 아래에 있지만 전망지수가 계속 좋아 지고 있습니다.

부산 상급지 흐름은?

부동산이 반등하는 경우, 상급지의 상승 흐름이 먼저 오고, 빨리 반등하는 경향이 있다. 부산 시장 전체로 봤을 때는 아직 하락세 이지만 부산 상급지에는 변화가 있는지 알아보았습니다. 

부산 상급지 매매/전세(2024.01~07)

부산의 대표적인 상급지는 해안가에 자리잡고 있는 해운대, 수영구와 내륙대장 동래구, 남구를 들 수 있습니다. 해운대, 수영구, 동래구, 남구의 매매가는 추세적으로 하락하다 8월 들어 수영구만 반등하는 흐름이 나타납니다. 전세가도 8월 기준 해운대구를 제외하고 약간의 상승흐름을 보이고 있습니다.

주요 아파트 매매 시세(2024.10월 기준)

해운대 및 수영구 지역 주요 아파트 매매 및 전세 실거래가를 보면 일부 대장아파트들에서는 약간의 상승흐름이 나타나는 것을 볼 수 있습니다. 부산 전체적으로 봤을 때는 부동산 시장이 하락세 지만, 상급지 주요 단지 기준으로 세부적으로 살펴보면 하락 흐름이 아니라는 것을 알 수 있습니다.

정리하며...

서울 및 수도권을 중심으로 부동산 상승흐름이 나타나다가 최근 DSR 2단계 시행 등 정부대출 규제로 상승폭이 둔화되는 모습을 보이고 있습니다. 이에 반해 부산지역 전체적으로 봤을 때는 상승세를 확인할 수 없습니다. 하지만 일반적인 부동산 통계는 많은 정보를 평균내서 발표되기 때문에 세부적으로 흐름을 확인할 필요가 있습니다. 부산의 상급지인 해운대 및 수영구의 주요 아파트를 기준으로 살펴보면 일부 대장 아파트는 약하지만 상승 흐름을 보이고 있다는 것을 알 수 있습니다. 최근 자주 언급되는 양극화 현상이 부산에서도 나타나는 것은 아닌지 관심을 가져봐야 할 것 같습니다. 물론 부동산 데이터 취합에는 약간의 시차가 발생하고, 지금 이 시간 현장의 분위기는 다를 수 있으니 현장 분위기도 한번 확인해 볼 필요가 있습니다. 지난 한국은행의 기준금리 인하 분위기가 부동산 시장 관계자들에게는 희소식이지만 한편으로는 DSR 2단계의 구체적 영향 및 내년에 있을 DSR 3단계 등도 부동산 수요 감소에 영향을 미칠 수 있는 만틈 다양한 변수에 관심을 가지면서 세세하게 시장을 살펴보는 것이 좋겠습니다.