전세와 월세 어떤 것이 유리할까 ?

 우리나라에만 있는 독특한 주거 관련 제도라고 하면 '전세'를 꼽을 수 있다. 다른 나라들의 임대차 유형은 '월세'가 보편적인 것과는 대조적이다. 임차인이 임대인으로부터 집을 빌려 살면서 월세는 매달 일정금액의 임대료를 지불하는 것이고 전세는 거주기간만큼의 전세금을 지불하고, 계약 만료 시 원금 그대로 돌려받는 제도이다. 겉으로만 보면 월세는 매달 비용을 지출한다는 생각이 드는 반면 전세는 내가 집을 빌려 지내면서도 만기 시에 돌려받으니 마치 주거비용이 없는 것처럼 느껴진다. 그래서 아직까지 많은 사람들이 전세를 전호하는 것도 사실이다. 하지만 전세는 무료가 아니고, 전세금이라는 큰 목돈을 활용할 수 있는 기회비용을 임차인이 포기하고 임대인에게 넘기는 것이라고 볼 수 있다. 여기서 생각해 봐야 할 부분은, 전세와 월세 중 어느 것이 유리할 것인지이다. 임대인과 임차인의 입장이 다르므로 유불리는 각각 다르다. 전세와 월세가 어떤 관련성을 가지고 시장에서 활용되고 있는지 한번 알아보았다.

전세 vs 월세

1. 전세: 주거를 위해 다른 사람 소유의 집을 빌리는 대신 보증금(전세금)을 맡기고, 계약만료시 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형.

2. 월세: 임대인의 집을 빌리는 대신 매달 약정된 집세를 지불하는 유형.

3. 전월세(보증부 월세): 임대인에게 약간의 보증금을 맡기고, 매달 약정된 집세를 지불하는 유형. 월세를 낮추는 효과가 있다.

전세가격 지수

전세와 월세 시세에 영향을 주는 요인은 ?

1. 금리: 전세와 월세 시세는 금리의 영향을 받는다. 금리가 높아지면 전세금을 조달하기 위한 대출금리가 상승하게 되고, 전세로 인한 거주 비용이 증가하는 효과를 가져온다.

2. 전세(월세) 공급량: 전세(월세) 공급량이 많으면 전세(월세) 시세가 하락하고, 줄어들면 시세가 상승한다. 일반적으로 대단지 신축아파트 입주시기에는 전세(월세) 공급량이 일시적으로 늘어나 해당 단지 및 인근 전세(월세) 시세가 하락한다.

3. 매매시세: 매매가와 전세가 간의 상관관계는 매우 높다. 전세가는 매매가의 일정비율로 형성이 되는데, 지역별 차이는 있지만 '24년 5월 기준 전국 평균 전세가율은 매매가의 63.9%이다.단, 일반적으로 전세시세가 매매시세에 선행하여 먼저 상승하는 경향이 있는데 이때 전세가 상승은 공급부족 등 다른 요인에 기인하다고 볼 수 있다. 결과적으로 주택가격 매매시세가 올랐다면, 전세가도 매매가에 맞춰 일정정도 상승하게 된다. 

4. 정부정책: 전세는 서민 주거안정을 위한 아주 중요한 요소이기 때문에, 정부에서도 정책을 통해 주의 깊게 관리를 한다. 임대차 3 법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제) 등에서 알 수 있듯이, 정부정책에 따라 전세(월세) 시세에 영향을 미치게 된다.

매수심리가 부동산에 미치는 영향은 ?

전세와 월세 어떤 관계가 있을까?

1.  금리가 높을 경우

 - 임대인: 금리가 높다면 임대인은 목돈을 은행에 예치하여 높은 이자수익을 얻거나 목돈을 굴릴 수 있는 다른 기회가 많으므로 전세를 선호하게 된다.

 - 임차인: 금리가 높으면 전세대출 금리가 높아져 대출이자를 더 많이 부담하게 되므로, 월세를 선호하게 된다. 기존 전세세입자의 경우도 월세로 변경하고자 하는 수요도 증가한다.

 수요자인 임차인이 월세를 선호하므로, 전세수요가 감소하고 결국 전세가가 하락하는 요인으로 작용한다. 전세수요가 줄고 월세 수요가 상승하므로 전월세전환율은 상승한다.

* 전월세전환율: 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율(월세 x12개월 / 전세보증금)

* '24년 4월 기준 전월세전환율(전국): 6.0% (지역별 상이)

2.  금리가 낮을 경우

 - 임대인: 전세보증금을 받아도 예금 이자 등 돈을 굴려 수익을 내기가 어려우므로 매달 정해진 금액을 받을 수 있는 월세를 선호하게 된다.

 - 임차인: 금리가 낮아 전세대출을 낮은 금리고 이용할 수 있어 주거 비용이 낮아지므로, 전세를 선호하게 된다. 기존 월세 세입자의 경우 전세로 계약을 변경하고자 하는 수요도 증가한다.

수요자인 임차인이 전세를 선호하므로, 전세수요가 증가하여, 전세가가 상승하는데 영향을 준다. 전세수요가 늘어 월세 수요는 감소하므로 전월세전환율은 낮아지게 된다.

 

금리가 부동산에 미치는 영향은 ?

전세 vs 월세 어떤 것이 유리할까?

 오피스텔 같은 수익형 부동산의 경우 월세의 형태가 일반적이지만, 아파트 같은 경우는 임대차 계약 유형에 따라 주거비용의 차이가 발생하므로 유불리를 잘 따져보는 것이 좋다. 보유자금, 대출필요 여부 등 각자의 상황에 따라 전세와 월세의 유불리가 다를 수 있지만, 금리를 기준으로 아래와 같이 판단해 볼 수 있다.

1. 금리 > 전세월전환율: 전월세전환율이 금리보다 낮으므로, 월세를 선택하는 것이 주거비용이 낮아 유리

2. 전월세전환율 > 금리: 금리가 낮아 전월세보다 낮은 비용으로 대출받을 수 있으므로 전세가 유리 

 단, 전월세전환율은 강제사항이 아니고, 전세, 월세 시세는 물건의 특성에 따라 다양하게 형성되기 때문에 전세와 월세의 유불리를 금리만 가지고 따져보기에는 부족한 점이 많다. 예를 들면, 신축 대단지 아파트가 입주하는 시기의 전세가는 금리가 높더라도 공급량이 많아 전세가가 낮게 형성되므로 전세를 선택하는 것이 더 유리할 수 도 있다. 그리고 많은 사람들이 선호하는 입지의 아파트는 전월세 공급물량이 부족하기 때문에, 임대인이 주도권을 가지므로 임대인에게 유리한 형태로 계약이 진행되는 경우도 많다.

 임차를 생각하고 있는 수요자라면, 거시적인 관점에서 금리를 기준으로 했을 때 현재 전세와 월세 중 어느 것이 더 선호되는 시장인지 정도로 인식하고, 본인이 원하는 지역의 전세(월세) 시세를 잘 확인해 볼 필요가 있다. 그리고 본인의 자금상황 등 개별적인 사정을 잘 고려하여 본인게 가장 적합한 주거 형태를 선택하는 것이 좋을 것이다. 하지만, 최근 전세사기 사건등으로 아파트 전세는 품귀되고, 비아파트의 경우 전세기피 현상이 뚜렷해지고 있다고 하니, 무엇보다 내 자산을 지킬 수 있는 방향으로 의사결정하는 것이 가장 현명한 시기인 거 같다.