미국의 금리인하가 한국 금리 및 부동산에 미칠 영향은?

미국 연방준비제도(FED)가 2024년 9월 19일에 금리를 0.5% 인하하기로 결정하였습니다. 발표전 시장에서는 금리인하는 유력하게 예측이 되었고, 인하 정도가 0.25%냐 0.5%냐로 의견이 팽배하였으나, 결국 FED에서는 0.5%라는 빅컷을 단행하였습니다. 특히, 올해 중 0.5% 추가 금리인하도 예고된 상황입니다. 이런 상황변화가 앞으로 우리나라의 금리와 부동산 시장에 어떤 영향을 미치게 될지 알아보았습니다. 

1. 미국 금리 인하의 배경

FED의 금리 인하는 경제 성장 둔화, 인플레이션 완화, 실업률 상승 등 여러 요인에 의해 결정됩니다. 그동안 FED에서는 코로나 이후 늘어난 유동성에 기인한 인플레이션에 대응하기 위해 금리를 큰 폭으로 인상한 통화긴축정책을 펼쳐왔습니다. 하지만 최근 물가상승 위험은 줄어든 반면 실업률이 상승하며 고용지표에 악화되며 경기침체에 대한 우려가 커지고 있는 상황이었으며, 이러한 경기침체 우려에 대응하기 위해 이번에 FED에서 금리를 결정한 것으로 보입니다. 금리인하를 통해 소비와 투자를 촉진하고, 장기적으로 경제 회복을 도모하여 경기 침체 가능성을 선제적으로 차단하려는 의도를 가지고 있다고 판단됩니다. 다만, 이러한 빅컷은 시장에서 이미 예견이 된 상황으로 이번 금리인하의 영향은 시장에 선 반영되어 있다고 보이며, 오히려 이러한 결정을 내리게 된 배경인 경기침체 관련 지표들에 더 주목해야 할 시점이라고 생각집니다.

2. 한국 금리 조정될까

이번 미국 FED의 금리인하가 우리나가 기준금리에도 영향을 미칠 것으로 보입니다. 한국의 금리는 미국 금리와 일정 부분 동조화되는 경향이 있기 때문에, FED의 금리 인하에 따라 한국은행도 금리를 조정할 가능성이 높습니다. 금리가 낮아지면 대출 이자 부담이 줄어들어 가계와 기업의 소비 및 투자가 촉진될 수 있습니다. 한국은행에서도 현재 우리나라 물가가 2%대로 떨어지며 금리 인하여건이 마련되고 있다고 밝힌 바 있습니다. 다만, 현재 서울 및 수도권 중심으로 상승하고 있는 부동산과 가계부채가 한은의 금리인하 결정에 중요한 고려요인이 될 것으로 보입니다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격은 9월 둘째 주 기준 전주보다 0.23% 올라 25주째 상승하고 있으며, 가계대출은 8월 기준 전월보다 9조 8000억 늘어나며 근래 최대 증가폭을 보였습니다. DSR 2단계가 9월부터 시행된 만큼 가계대출 증가세가 조정되며, 부동산 증가추세를 꺾을 수 있을지가 관건으로 보입니다. 한은에서도 가계부채와 부동산 흐름을 조금 더 지켜보기 위해 10월에 금리인하를 단행하지 않을 가능성도 있지만, 달라진 시장상황에 따라 늦어도 11월에는 금리인하가 이루어질 가능성이 높아 보입니다. 

3. 부동산 시장 어떻게 흘러갈까?

3.1. 주담대 금리 변화

기준금리가 인하되면 주택담보대출 이자율도 함께 낮아지게 됩니다. 일반적으로 기준금리 인하는 주택 구매 수요를 증가시키는데 낮아진 이자율은 월 대출 상환액을 줄여주고, 주택 구매 능력을 향상시킵니다. 이는 부동산 가격 상승으로 이어질 가능성이 큽니다. 하지만 미국 FED의 금리인하가 예상되는 상황에서 시장금리는 조금씩 하락해 왔기에, 이번에 금리가 인하되더라도 주담대 금리에는 별 영향은 없어 보입니다. 오히려, 현재 정부에서 가계대출을 줄이기 위해 DSR 2단계 시행 및 주담대 규제를 하고 있어 주담대 금리가 오르고 있는 상황입니다. 은행에서 가산금리를 올리면서 기준금리 인하의 영향을 상쇄하고 있는 것입니다. 따라서 정부의 이런 대출규제정책이 어떤 영향을 미칠지 9월과 10월 관련 지표가 어떻게 나올지 주요하게 지켜봐야 할 것으로 보입니다. 만약, 정부 예상과 다르게 부동산 지표가 안정되지 못한다면, 한국은행에서 금리인하 시기 결정에 고민이 많아질 것으로 판단됩니다. 

금리가 부동산에 미치는 영향은 ?

3.2. 투자 심리 변화

미국 금리 인하는 글로벌 투자 심리를 개선시키는 효과가 있습니다. 현재 한미 금리 역전으로 전 세계 투자수요가 미국으로 집중되고 있는 상황에서, 한미간 금리차가 줄고 장기적으로 한국의 금리가 미국보다 높아진다면, 외국인 투자자들이 한국 시장에 대한 긍정적인 전망을 가지게 되고, 이는 한국의 부동산 시장 투자에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 특히, 해외 자본의 유입은 서울 및 수도권 부동산 시장에 더욱 큰 영향을 미칠 것으로 예상되며, 이는 다시 국내 부동산 투자심리 회복으로 이어질 수 있습니다. 부동산 시장이 급등 조짐을 보인다면 정부의 다양한 부동산 규제 정책들이 다시 등장 할 수 있습니다.

4. 부동산 시장의 리스크 요소

하지만, 이러한 긍정적인 전망에도 불구하고 몇 가지 리스크 요소가 존재합니다.

4.1. 경기 둔화 우려

미국의 금리 인하가 경제 성장 둔화에 대한 대응이라는 점을 고려할 필요가 있습니다. 미국 연준의 금리인하로 현재 제기되고 있는 디플레이션 우려를 해소할 수 있는지가 좀 더 집중할 필요가 있습니다. 금리인하로 그러한 우려가 해소된다면 앞서 살펴본 대로 투자 촉진 및 경제활성화로 효과가 나타나겠지만, 반대로 경기침체 관련 지표들이 계속 악화된다면 금리인하의 영향 없이 전 세계 경제는 얼어붙을 수 있습니다. 경기 침체가 심화된다면, 부동산 시장에도 부정적인 영향을 피할 수 없을 것입니다.

VIX 공포 지수

4.2. 대출 증가에 따른 부채 문제

저금리 환경에서 대출이 증가하면, 가계부채가 더욱 심각해질 수 있습니다. 이는 장기적으로 국내 경제 및 금융시장의 안정성에 악영향을 미칠 수 있으며, 부동산 시장의 버블 우려를 키울 수 있습니다.

가계대출 현황

5. 정리하며...

미국 FED의 금리 인하는 한국 경제와 부동산 시장에 다양한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 이러한 변화가 단기적인 것인지, 아니면 장기적인 흐름으로 이어질지는 지켜봐야 할 문제입니다. 미국의 경기침체 가능성 지표들이 FED 금리인하 정책으로 점진적으로 개선이 될지 관심을 가지고 지켜봐야 할 것입니다. 국내적으로는 한국은행 금리인하의 걸림돌인 부동산 시세와 가계부채 대출이 다소간 누그러질지 9월과 10월 관련 지표 결과 발표에 관심을 가져야 할 것으로 보입니다. 

스트레스 DSR 2단계 시행으로 바뀌는 것들