경매 상식: 말소기준권리

경매에 나오는 물건은 대부분 소유자에 대한 채무, 세금 등의 문제로 인한 경우가 많다. 복잡한 권리관계가 얽혀 있는 경매 물건의 경우 개인이 복잡한 권리분석을 하기가 어렵다. 하지만, 대부분의 물건들은 간단한 권리분석만으로 경매 입찰 여부를 결정할 수 있으며, 권리분석의 가장 중요한 사항이 말소기준권리를 파악하는 것이다.

말소기준권리 의미

기한 내에 채무자가 빚을 갚지 못하는 경우, 채권자는 채권을 회수하기 위하여 돈을 빌려줄 때 담보로 잡은 채무자의 재산을 경매를 통해 회수하는 절차를 거친다. 경매는 법원에서 주관하며, 경매물건의 낙찰된 금액으로 경매 배당 우선순위에 따라 채권관계를 정리하게 된다. 이때, 법원은 (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정 등 가장 먼저 등기된 권리(말소기준권리)를 포함하여 나머지 여러 권리들을 소멸시켜 주게 되는데,  이를 말소기준 권리라고 한다. 입찰자 입장에서는 낙찰 시 본인에게 인수되는 권리가 있는지 유무를 확인하는 중요한 기준이 된다.

말소기준권리는 간단히 말해 돈으로 해결되는 권리 중 가장 먼저 설정된 권리라고 할 수 있다. 돈으로 해결할 수 없는 문제가 있는 물건은 권리분석이 어렵고 복잡하니, 이런 물건은 피하는 것이 좋다.

말소기준권리 종류

말소기준권리가 되는 사항은 아래와 같이 다섯 가지로 분류할 수 있다.(몇 가지 예외 있음)

1. 근저당권(은행: 빌린돈의 120~130% 채권최고액 설정), 저당권(개인 간 금전거래)

2. 압류, 가압류: 채권자가 채무자에게 받을 돈이 있을 때, 채무자가 임의로 재산처분 못하도록 국가에 신청하는 것

3. 경매개시결정: 앞서 다른 권리가 없는 경우

4. 담보가등기: 근저당 대신 설정하는 권리. 개인간 거래에서 발생하며 근저당권과 비슷한 효력을 가짐.

5. 선순위전세권: 등기부등본상 다른 권리보다 가장 앞선 전세권을 말함. 소멸기준이 되는지 확인해야 함. 소멸기준이 되지 못하면 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있음. 선순위전세권의 '1) 가장 먼저 설정되고  2) 건물 전체에 해당하고  3) 배당요구를 했거나 경매를 신청한 경우'인 경우에 소멸기준이 됨

위 다섯가지를 제외하고는 말소기준권리가 될 수 없다. 하지만, 말소기준권리 이하 이지만 소멸하지 않는 권리가 있으니 아래 예외적인 권리는 추가로 확인해야 하는 사항이다.

1. 예고등기: 등기자체에 문제가 있어 소송이 진행되고 있다는 의미.

2. 가처분등기: 부동산 거래시 매수인의 권리를 보호하기 위한 것으로, 매수자가 인수하기전 매도자가 다른 사람에게 매도하지 못하도록 하기 위한 것. 효력이 살아있는 가처분만이 문제가 됨.

3. 유치권: 공사업체가 공사대금을 받기 위해 해당 물건을 점유하는 권리. 경매법원은 유치권성립여부는 판단하지 않고, 유치권접수 사실만 고지함. 주거용 부동산의 경우 유치권이 성립하지 않는 경우가 많지만 입찰자가 직접 판단해야 함.

4. (법정)지상권: 집주인과 땅주인이 다를 때 생기는 권리. 법원은 단순히 ‘법정지상권 성립할 수 있음’이라고 고지하므로, 입찰자가 직접 판단해야 함.

이 외에 미상임차인, 선순위 가등기, 대지권 미등기 등의 경매물건을 ‘특수물건’이라고 하며, 권리분석이 복잡하므로 피하는 것이 좋다.

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