경매를 위한 등기부 등본 및 배당 우선 순위

부동산 권리분석은 부동산의 권리 상태를 파악하는 작업으로 부동산 경매에서 가장 중요한 부분이다. 부동산 권리관계는 등기부등본(등기사항 전부 명세서)에 기재되어 있기 때문에 이를 해석할 수 있어야 한다. 

부동산 등기부 등본 

 등기부 등본은 부동산의 히스토리와 같으며 해당 부동산과 소유자에 대한 사항이 시간의 순서에 따라 기재되어 있음. 소유자가 언제 누구와 함께(공유지분, 대출근저당)을 얼마를 받아 부동산을 샀는지 등기부 등본을 보면 알 수 있다. 또한, 소유자가의 개인 채무관계(카드 연체액, 압류 등), 가족관계(상속, 공유물 분할), 임차인과의 분쟁(임차권 설정) 등에 대한 사항도 등기부 등본에 기재가 된다.

 등기부 등본은 부동산의 종류에 따라 몇 가지로 나누어진다. 토지에는 토지등기부, 건물에는 건물등기부가 있고, 단독주택은 토지와 건물 두 개의 등기부가 있다. 많은 사람들이 관심을 가지는 아파트는 집합건물로 분류되기 때문에 다른 부동산과 달리 토지와 건물의 등기가 합쳐져 있다. 여기서 주의할 점은, 집합건물에서 토지 지분권에 문제가 있는 경우 ‘대지권 없음’, ‘토지별도 등기’ 등 특별한 문구가 기재되어 있으니, 잘 확인할 필요가 있다.

표제부, 갑구, 을구

 등기부 등본은 표제부, 갑구, 을구 세부분으로 나누어져 있다.

1. 표제부: 부동산의 소재지번, 건물명칭 및 번호, 건물 내역, 등기원인 등 부동산 전체적인 내용이 표시되어 있다. 집합건물 등기부등본의 표제부는 아래와 같이 두 개로 나 위어 있다.

  1) 첫 번째 표제부:  ‘1동의 건물의 표시’ 부분이며, 건물전체(아파트 한 개 동에 대해 각 층별 면적이 모두 표시)에 대한 사항 표시 됨

  2) 두 번째 표제부:  ‘전유부분의 건물의 표시’ 부분이며, 소유자 해당 물건에 대한 층, 호수, 면적, 대지권, 등기원인 및 기타 사항이 표시됨

2. 갑구: 소유권에 관한 사항이 표시됨. 어떤 과정을 거쳐 현 소유자가 해당 부동산을 보유하게 되었는지를 알 수 있음. 소유자 성명, 생년월일, 주소가 기재되어 있음. 소유자에 대한 압류, 세금, 기타 권리사항이 함께 기재됨. 즉, 소유자에게 빚이 있을 경우 갑구에 기재됨.

3. 을구: 집에 대한 사항이 기재되며, 취소선이 없는 부분이 현재 유효한 권리임. 대출을 활용해 부동산을 샀다면, 대출기관(은행)에서 이 부동산에 대해 근저당을 설정하게 되는데, 보통 대출금액의 110~120%를 채권최고액으로 설정함. 을구에 그 사항이 표시가 되며, 이외 부동산에 대한 각종 압류 등이 표시됨.

경매 배당 순위

경매 물건이 낙찰이 되면 채권자 배당 순서에 따라 낙찰금액을 배당을 하게 된다. 등기부 등본상 권리분석을 위해서는 어떤 순서로 배당이 되는지 반드시 기억하고 있어야 할 중요한 사항이다.

1순위: 경매실행비용(경매 공고, 현황조사, 감정평가, 송달 비용 등). 보통 낙찰가의 2~5% 정도임.

2순위: 필요비(경매물건을 보존하는데 드는 비용), 유익비(경매물건의 가치를 증가시키기 위해 드는 비용). 단, 인테리어 수리는 제외( 공사비의 일종), 임차인의 필요비나 유익비는 법적으로 인정받기 쉽지 않음.

1~2순위는 경매실시를 위한 기본 비용의 개념으로, 경매 입찰을 위한 고려사항 중 크게 중요하지 않은 항목이다.

3순위: 임금채권(3개월치 임금 및 3년 치 퇴직금)과 최우선변제권( 낙찰금액의 50% 한도 내에서 최우선변제/소액임차인 보호를 위한 특별법으로 각 지역마다 기준 금액이 다름). 3순위 권리는 안분배당함(순서가 중요하지 않고, 각 권리 비율별로 공평하게 나누는 것)

4순위: 당해세(경매 물건에 대한 국세 및 지방세). 지자체에서 압류가 있을 경우, 해당 물건의 소재지와 압류지자체를 비교하여 당해세(지방세) 인지 확인해야 함.

5순위: 우선변제권. 경매에서 배당은 대부분 우선변제권에 의해 이루어짐. 근저당권, 전세권, 담보가등기, 임차권등기, 당해세를 제외한 세금 등은 우선변제권을 가짐. 접수날짜 순서대로 배당을 받게 됨. 따라서 순서가 늦은 우선변제권은 배당을 받지 못할 수 있음. 우선변제권은 말소기준권리를 중심으로 파악하면 됨.

6순위 이하는 임차인의 우선변제권보다 늦은 권리들로 일반적으로 경매에서 중요한 권리가 아니므로. 참고만 하고 넘어가면 된다.

6순위: 3순위 임금 외의 임금채권 혹은 퇴직금

7순위: 국세, 지방세 및 이에 관한 체납처분비, 가산금 등의 징수금(즉, 당해세가 아닌 저당권보다 순위가 늦은 국세, 지방세)

8순위: 산업재해보상금, 건강보험금, 연금보험금 등 각종 공과금

9순위: 우선변제권 없는 가압류채권, 일반채권, 과태료

정리하며...

부동산 경매에서 가장 중요한 부분은 해당 부동산에 대한 권리분석을 하는 것이다. 이는 경매 낙찰 시 낙찰자에게 인수되는 권리가 없는지, 명도의 난이도는 어떠할지 등을 입찰 전 가늠할 수 있게 해주는 중요한 과정이다. 권리 분석을 위한 첫걸음으로 경매 배당 순위는 꼭 알고 넘어가야 하는 사항이니, 경매에 관심 있는 분이라면 반드시 숙지하길 바란다.

 

※ 함께보면 좋은 글

 

경매 상식: 말소기준권리